[AI로 영상을 요약한 내용입니다]

내용 요약
오늘은 서울시가 밀고 있는 ‘모아타운·모아주택’이 왜 겉보기와 달리 잘 안 굴러가는지 얘기해보려 한다. 이 제도는 노후 저층 주거지를 작은 블록으로 묶어 미니 재개발을 하자는 취지인데, 노후도·면적 요건을 완화해주고 용적률에 보정계수까지 얹어주는 등 지원은 꽤 파격적이다. 하지만 실제 110여 곳이 지정됐어도 4~5년 만에 착공한 곳은 강북 번동 단 한 곳뿐이고, 대부분은 조합 설립 단계에서 멈춰 있다. 이유는 구조적으로 땅을 많이 가진 단독주택 소유주가 불리한 보상 구조 때문이다. 작은 빌라 지분 가진 사람도 아파트 한 채, 50평짜리 단독 소유주도 아파트 한 채만 받는 구조라 반발이 크고, 동의율 80%까지 끌어올리기가 사실상 어렵다. 게다가 빌라는 거래가 많아 감정가가 높게 잡히는 반면, 큰 대지는 공시지가 중심으로 평가되면서 상대적 박탈감이 더 커진다. 여기에 소규모 사업은 규모의 경제가 안 나서 공사비가 높고, 브랜드 파워도 약해 분담금이 수억 원대로 치솟을 가능성이 커 조합원들이 마음을 접는 경우가 많다. 이주비 대출 제한 같은 규제도 걸림돌이라 사업이 추진되기 어렵고, 시장 분위기나 정치 상황이 바뀌면 정책 동력이 꺾일 수 있다는 불안도 있다. 결국 취지는 좋지만, 이해관계 충돌·낮은 사업성·높은 분담금이 얽혀 실제로는 “되기 어려운 구조”라는 게 오늘 요지다.

핵심 주제
- 모아타운·모아주택의 제도적 취지와 지원책
- 극심한 추진 부진: 착공률 1곳
- 지분 구조에 따른 이해관계 충돌
- 사업성 부족과 분담금 급증 위험
- 추진을 가로막는 금융·정책 리스크

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